Se sua obra estiver em andamento em 31 de dezembro de 2026, materiais, serviços e custos sem documentação fiscal adequada ou sem vinculação contábil com o empreendimento poderão ficar fora do redutor de ajuste, impactando diretamente a margem da obra.

Introdução

A construção civil não escapa da Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023.

Diferentemente do que muitos pensam, o setor imobiliário não possui uma isenção generalizada, mas um regime específico e complexo, detalhado pela Lei Complementar nº 214/2025 e atualizado pela Lei Complementar nº 227/2026.

Se você é construtor, incorporador ou lojista de materiais de construção, precisa entender que o atual modelo de tributação do consumo e a cumulatividade estão sendo substituídos pelo IVA Dual, formado pelo IBS e pela CBS.

Quem não mapear os impactos agora poderá ver o custo da obra subir silenciosamente a partir de janeiro de 2027.

O que muda de fato com a Reforma Tributária na construção civil?

1. Venda de imóveis: redução de 50% nas alíquotas

Ao contrário do que circulou em análises iniciais, a venda de imóveis não terá redução de apenas 20%.

O regime específico dos bens imóveis prevê uma redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS para operações como venda de imóveis, incorporação imobiliária, parcelamento de solo e serviços de construção civil.

Já as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis terão uma redução de 70% nas alíquotas.

Na prática, a carga efetiva dependerá das alíquotas de referência, dos créditos apropriados e dos redutores aplicáveis a cada operação.

Alíquota zero: não existe uma alíquota zero generalizada para imóveis residenciais comuns. A legislação prevê reduções e redutores específicos, que devem ser analisados conforme o imóvel e a operação.

2. Serviços de construção e incorporação: redução de 50%

Os serviços de construção civil, as reformas e as operações de incorporação também estão inseridos no regime específico de bens imóveis, com redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS.

A vantagem do novo sistema é a possibilidade de aproveitamento de créditos sobre materiais e serviços de terceiros adquiridos para a obra, desde que sejam respeitadas as exigências fiscais e documentais.

A cumulatividade tende a diminuir, mas a gestão dos créditos precisará ser muito mais rigorosa.

Existe uma limitação importante: nos serviços de construção civil prestados a pessoas que não sejam contribuintes do regime regular, o crédito relativo aos materiais poderá ficar limitado ao valor do débito tributário da própria prestação. Portanto, o crédito dos materiais não será necessariamente integral em todas as situações.

3. Materiais de construção: alíquota padrão e possibilidade de crédito

Cimento, aço, tijolos, revestimentos e acabamentos estarão, em regra, sujeitos às alíquotas normais do IBS e da CBS.

O custo tributário nominal apresentado na nota fiscal poderá aumentar, mas, para empresas sujeitas ao regime regular, essas aquisições poderão gerar créditos para compensar o imposto devido nas operações seguintes.

Esse aproveitamento não será automático em todas as situações. Ele dependerá:

• Do regime tributário da empresa;
• Da operação realizada;
• Da documentação fiscal;
• Da correta vinculação do material à obra;
• Do cumprimento das regras de creditamento.

Na prática, o material poderá deixar de representar apenas um custo tributário e passar a funcionar como um crédito relevante na apuração do IBS e da CBS.

Além disso, cada empreendimento de construção civil deverá ser tratado como um centro de custo distinto. Os documentos fiscais das aquisições utilizadas na obra também deverão identificar o cadastro do empreendimento correspondente.

O grande risco: 31 de dezembro de 2026

Este é um dos pontos de maior atenção para qualquer canteiro de obras.

Para os imóveis que estiverem em construção em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do chamado redutor de ajuste poderá considerar:

• O valor de aquisição do imóvel ou terreno;
• Os materiais utilizados na construção;
• Os serviços contratados;
• Os custos de produção;
• As despesas diretamente relacionadas à produção ou comercialização do imóvel.

Para integrarem o redutor, esses bens, serviços e despesas deverão ter sido adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027 e comprovados por documentos fiscais idôneos.

A condição

Os materiais, serviços e demais custos das obras em andamento precisam estar rigorosamente documentados, contabilizados e vinculados ao empreendimento em 31 de dezembro de 2026.

O levantamento físico do estoque será uma medida importante, mas ele deverá estar alinhado com a contabilidade, as notas fiscais, os relatórios de compras e o controle de cada obra.

O perigo

Sem documentação fiscal adequada ou sem a correta vinculação dos custos ao empreendimento, a empresa poderá não conseguir incluir esses valores no redutor de ajuste.

Isso poderá aumentar a base de cálculo do IBS e da CBS quando o imóvel for vendido, elevando o custo tributário e reduzindo a margem da obra.

Crédito sobre o estoque

O crédito presumido sobre o estoque existente em 1º de janeiro de 2027 é uma regra diferente do redutor das obras em andamento.

Esse crédito não se aplica automaticamente a todas as empresas ou a todos os materiais. Ele alcança situações específicas, como determinados estoques de empresas que estavam submetidas ao regime cumulativo do PIS e da Cofins e que não aproveitaram créditos nas aquisições.

A legislação também prevê que o Poder Executivo poderá exigir inventário e valoração do estoque para a comprovação desse crédito.

Impactos operacionais imediatos

Documentos fiscais: obrigatoriedade em 3 de agosto de 2026

Fique atento ao calendário.

A partir de 3 de agosto de 2026, não será permitida, para as empresas do regime regular, a emissão de documentos fiscais eletrônicos sem o preenchimento dos campos relativos ao IBS e à CBS.

Os documentos deverão conter os novos campos, incluindo as alíquotas de teste de 2026: 0,1% de IBS e 0,9% de CBS.

O faturamento da empresa poderá ser prejudicado caso o ERP e os sistemas de emissão fiscal não estejam corretamente parametrizados.

Split payment e fluxo de caixa

Com o novo sistema, o IBS e a CBS poderão ser separados no momento da liquidação financeira da operação por meio do chamado split payment.

Nesse modelo, a instituição responsável pelo pagamento poderá separar o valor destinado ao fornecedor dos valores correspondentes aos tributos.

Isso significa que parte do imposto poderá deixar de transitar livremente pela conta da construtora ou incorporadora, exigindo uma revisão do capital de giro e das projeções financeiras.

Entretanto, a implementação do split payment será operacional e gradual. Portanto, não é correto considerar que todas as vendas de imóveis terão retenção automática integral desde o início do novo sistema.

Checklist de adequação para o setor da construção civil

Inventário de transição

Prepare sua equipe para realizar o levantamento físico dos materiais em 31 de dezembro de 2026.

Concilie o estoque físico com:

• Notas fiscais;
• Registros contábeis;
• Relatórios de compras;
• Materiais aplicados;
• Materiais ainda armazenados;
• Centro de custo de cada obra.

Parametrização de TI

Atualize os sistemas fiscais e o ERP para a obrigatoriedade dos campos de IBS e CBS a partir de 3 de agosto de 2026.

Realize testes antes da data de início da obrigatoriedade para evitar interrupções no faturamento.

Recálculo do VGV

Ajuste a precificação das unidades considerando a nova carga tributária líquida:

Imposto sobre a venda – créditos das aquisições – redutores aplicáveis.

A análise não deve considerar apenas a alíquota nominal, mas também a capacidade de geração e aproveitamento dos créditos de cada obra.

Revisão do RET

Avalie como o Regime Especial de Tributação — RET — utilizado pela incorporação se relacionará com a CBS, o IBS e as regras de transição.

Contratos, empreendimentos e patrimônios de afetação deverão ser analisados individualmente.

Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária na construção civil

O imóvel residencial comum será isento?

Não. Não existe isenção generalizada para imóveis residenciais comuns.

A venda de imóveis terá redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS e poderá contar com redutores específicos, dependendo das características da operação.

Vou pagar mais caro no material de construção?

O valor tributário apresentado na nota poderá aumentar, pois os materiais estarão sujeitos às alíquotas do regime regular.

Entretanto, a empresa poderá aproveitar créditos do IBS e da CBS, desde que cumpra os requisitos fiscais e documentais. O crédito não será necessariamente integral em todas as situações.

O que acontece se eu não inventariar a obra em dezembro de 2026?

A ausência de inventário, documentação fiscal e conciliação contábil poderá dificultar a comprovação dos materiais e custos relacionados à obra.

Com isso, alguns valores poderão ficar fora do redutor de ajuste ou do eventual crédito sobre estoque, aumentando o custo tributário da operação em 2027.

Conclusão

A construção civil possui um prazo importante: 31 de dezembro de 2026.

Quem organizar o estoque, documentar os custos da obra, revisar o regime tributário e preparar os sistemas com antecedência terá melhores condições de proteger a margem de lucro.

Quem esperar poderá enfrentar dificuldades para comprovar custos, aproveitar créditos e utilizar corretamente os redutores previstos na legislação.

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Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui uma análise tributária individualizada da empresa e de seus empreendimentos.